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Entwurf - Start am 01.01.2027
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Der Begriff „duales nachträgliches Erbbaurecht“ ist im deutschen Immobilien- und Sachenrecht kein feststehender gesetzlicher Fachbegriff, beschreibt aber in der Praxis die Kombination aus einer nachträglichen Bestellung (an einem bereits bebauten Grundstück) und einer dualen bzw. geteilten Struktur.
Je nach Ausgangslage verbergen sich dahinter unterschiedliche rechtliche Modelle nach dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG):
Nachträgliches Erbbaurecht (Bestandsbebauung)
Normalerweise wird ein Erbbaurecht bestellt, um auf einem unbebauten Grundstück ein Gebäude zu errichten. Es kann aber auch nachträglich an einem bereits bebauten Grundstück bestellt werden.
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Wichtige rechtliche Hürden
Erste Rangstelle: Ein Erbbaurecht kann gemäß § 10 ErbbauRG zwingend nur an ausschließlich erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen werden. Bestehende Grundschulden oder Hypotheken müssen vorher gelöscht werden oder im Rang zurücktreten.
Notarielle Beurkundung: Sowohl die nachträgliche Bestellung als auch jede Teilung oder duale Aufspaltung bedarf der notariellen Beurkundung und der Zustimmung aller Beteiligten sowie der Grundbuchämter.
Steuerliche Folgen: Bei der nachträglichen Trennung von Grund und Boden und Gebäude fallen Grunderwerbsteuer sowie gegebenenfalls Einkommensteuer (Spekulationsfrist) an.
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Der Begriff „Duales Lernen Erbbaurecht“ bezieht sich in der Regel auf praxisorientierte Aus- und Weiterbildungsformate rund um das Erbbaurecht oder auf die Verzahnung von Theorie und Praxis in der Immobilienwirtschaft (z. B. für Auszubildende und dual Studierende).
1. Spezielle Lern- und Ausbildungsangebote
Für Auszubildende, Berufseinsteiger und Mitarbeitende in der Immobilien- oder Kommunalverwaltung gibt es strukturierte Formate, die digitales/theoretisches Lernen mit der beruflichen Praxis verbinden:
E-Learning für Auszubildende: Das EBZ-Training (Europäisches Bildungszentrum) bietet ein spezielles Web-Based-Training (WBT) an. Es vermittelt Auszubildenden die rechtlichen Grundlagen, die Berechnung des Erbbauzinses und bereitet gezielt auf IHK-Prüfungsfragen vor.
Zertifizierte Aus- und Weiterbildung (Blended Learning): Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. bietet eine einjährige Qualifizierung („Erbbaurechtsverwaltung mit Zertifikat“) an, die Präsenzseminare mit interaktiven Webinaren kombiniert.
Praxisseminare & Crashkurse: Institutionen wie der vhw – Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung oder das Studieninstitut Westfalen-Lippe schulen Einsteiger anhand konkreter Praxisfälle (z. B. Grundbucheintragung, Vertragsgestaltung und kommunale Bodenpolitik).
2. Die „duale“ Natur des Erbbaurechts (Inhaltlicher Kern)
In der Ausbildung wird das Erbbaurecht oft wegen seiner rechtlichen Doppelnatur intensiv behandelt, da es Eigentum auf zwei Ebenen aufteilt:
Grundstückseigentum: Das Grundstück verbleibt beim Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber).
Gebäudeeigentum: Der Erbbauberechtigte erwirbt das grundstücksgleiche Recht, auf diesem fremden Boden ein Bauwerk zu errichten oder zu besitzen.
Gegenleistung & Laufzeit: Für die Nutzung des Bodens wird ein regelmäßiger Erbbauzins gezahlt. Verträge laufen meist über 50 bis 99 Jahre; nach Ablauf fällt das Gebäude gegen eine vertraglich geregelte Entschädigung an den Grundstückseigentümer zurück (Heimfall/Zeitablauf).
3. Transfer in die betriebliche Praxis
In einer dualen Ausbildung (z. B. als Immobilienkaufmann/-frau) oder einem dualen Studium verknüpfen Lernende die Theorie aus der Berufsschule/Hochschule direkt mit typischen Aufgaben im Ausbildungsbetrieb:
Grundbuchprüfung: Unterscheidung zwischen dem normalen Grundstücksgrundbuch und dem separat angelegten Erbbaugrundbuch.
Vertrags- und Zinsverwaltung: Prüfung von Wertsicherungsklauseln (Anpassung des Erbbauzinses an die Inflation) und Zustimmungsvorbehalten bei Verkauf oder Belastung der Immobilie.
Wertermittlung: Berechnung des Immobilienwerts unter Berücksichtigung der Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags.
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